경매·공매 위험신호 10가지 읽는 법
위험신호는 ‘나쁜 물건 판정’이 아니라, 입찰 전에 반드시 이유를 확인하라는 표시입니다. 집찰은 원문에 실제로 존재하는 문구와 구조만 감지하고 안전점수나 수익성 점수로 바꾸지 않습니다.
1. 특별매각조건
보증금 비율, 재매각 조건, 자격 제한처럼 일반적인 입찰과 다른 조건이 붙을 수 있습니다. 카드에 표시되면 사건 원문의 특별매각조건을 먼저 확인하세요.
2. 재매각
이전 낙찰자가 대금을 납부하지 않는 등 사유로 다시 매각되는 경우가 있습니다. 재매각에서는 보증금 조건이 달라질 수 있으므로 현재 기일의 조건을 확인해야 합니다.
3. 유치권 기재
유치권 문구가 있다는 사실과 실제 권리가 성립하거나 인수된다는 결론은 다릅니다. 신고 내용, 점유 상태, 채권의 성격 등 추가 검토가 필요합니다.
4. 법정지상권 관련 문구
토지와 건물의 소유관계가 달라질 가능성이 있는 물건에서 특히 주의할 신호입니다. 토지·건물의 매각 범위와 등기관계를 함께 확인하세요.
5. 지분·공유 물건
전체 소유권이 아니라 일부 지분만 매각되는 경우 실제 사용과 처분이 단독소유 물건과 크게 다를 수 있습니다. 공매에서도 ‘지분’ 표기가 있으면 실제 매각 지분을 확인해야 합니다.
6. 농지취득자격증명
농지 물건은 취득 자격이나 제출서류가 문제될 수 있습니다. 토지의 현재 지목뿐 아니라 실제 이용상태와 관할 기관의 요구사항을 확인하세요.
7. 제시외 건물·물건
감정평가에는 포함됐지만 등기나 공부와 일치하지 않는 구조물이 존재할 수 있습니다. 매각 포함 여부와 평가 방식이 무엇인지 감정평가서와 원문 비고를 대조해야 합니다.
8. 공부·현황 상이
등기, 건축물대장, 현황, 면적이 서로 다르다는 문구는 단순 오차일 수도 있지만 입찰금액 산정에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 집찰은 ‘상이’ 문구를 감지해 표시합니다.
9. 임차·점유·명도 책임
점유자나 임차인의 존재, 대항력 여부, 인도 책임은 실제 비용과 기간에 영향을 줍니다. 온비드 상세에서 ‘명도책임은 매수자’ 같은 문구가 있으면 별도 위험신호로 표시합니다.
10. 반복 유찰과 지나치게 낮은 감정가 대비 비율
유찰이 많거나 최저가격이 감정가의 일부까지 내려간 사실은 ‘싸다’는 결론이 아닙니다. 수요 부족, 물건 특성, 권리·점유 문제, 평가시점 차이 등 원인을 찾아야 합니다.
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